SÍNTOMAS DE RECUPERACIÓN
La venta de pisos cobrará un nuevo impulso durante 2009
- Los expertos ya detectan que las promociones se venden con mayor normalidad
- La concesión de créditos hipotecarios crecerá de aquí a diciembre
Actualizado jueves 09/04/2009 05:13
BENITO MUÑOZ
MADRID.- ¿Nueva era? ¿Más esperanza? ¿Sólo unos síntomas? Parece que el principio del fin de la peor época de transacciones de viviendas en España desde que empezó la crisis está pasando y se va a iniciar una nueva etapa de compraventa más animada a lo largo del ejercicio 2009.
Se trata, eso sí, tan sólo de un síntoma de mejoría, no de un nuevo punto de partida para otro 'boom'. Esa desmesura ya pasada no volverá a producirse y tampoco es buena para el sector inmobiliario, según los analistas. En éste, como en otros, es mejor un equilibrio sostenido en el que la demanda y la oferta se encuentren, o eso predican desde dentro del sector los más prácticos.
Sobre la mejor cara de la compraventa ya hay informes serios, no sólo indicios. Uno de los primeros en predecir la mejora de la venta de casas ha sido Gonzalo Bernardos profesor de Economía y director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona.
En su Informe Inmobiliario Grupqualitat da elementos suficientes para entender lo que está pasando y va a pasar. "Hay cinco claves para decir que se van a vender más casas en 2009 que en 2008: los tipos de interés están más bajos; baja el precio de la vivienda a niveles de 2003; los bancos van a dar más créditos; vuelven los inversores; y mucha gente que pensaba en el alquiler se decide a la compra". Así, de un plumazo, define la situación presente y futura a corto plazo.
Este profesor de Economía está seguro de que en lo que va de año "se ha vendido entre un 25% y un 40% más que en el mismo periodo del año pasado".
"De momento los indicadores de compraventas no afirman que haya más que en 2008, no obstante, durante 2009, y especialmente en el segundo semestre, se notará el incremento de compraventas debido a la salida masiva de las viviendas adjudicadas por las entidades financieras", opina José Antonio Pérez, director de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).
Además, aclara que esto ocurrirá "siempre que preparen líneas de financiación especiales para sus productos, así como con la proliferación de subastas, marcando que los precios han tocado fondo y empiezan a rebotar, puesto que 2010 será tarde para seleccionar el mejor sitio".
"Hay una variable fundamental: la vivienda se compra en función de la cuota de la hipoteca bajada de la cuota del 40%", dice Gonzalo Bernardos. y ésta ha pasado de someterse a intereses del 6,25% en septiembre al 3,25% actual.
Pero no es el único que apunta en una dirección positiva para el mercado inmobiliario. Así, también corren nuevos vientos en Estados Unidos, donde la venta de casas usadas ha subido en febrero un 2,1%. No es mucho, pero al menos la negra sombra de 2008 parece alejarse. No en vano, las casas en EEUU ahora valen un 19% menos.
Corren nuevos vientos en Estados Unidos, donde la venta de casas usadas subió en febrero un 2,1%
El aumento de precio puede ser tomado como otro síntoma de que el sector se mueve, pero en este caso en Reino Unido. Si los precios suben es que hay demanda, según una vieja regla inmobiliaria. Y es que el precio en marzo aumentó un 0,9% con respecto al mes anterior, una subida que ocurre por primera vez desde octubre de 2007, según la empresa inmobiliaria Nationwide Building Society. Además, en febrero se concedieron más hipotecas que la media del segundo semestre de 2008.
En Francia, por ejemplo, la venta de casas subió un 9,7% en el primer trimestre de 2009 si se compara con el mismo periodo de 2008, según Century 21, una red de agencias inmobiliarias francesa.
Si nos circunscribimos a España, que es lo que más nos interesa, hay que recordar que José Luis Rodríguez Zapatero pronosticó que en 2009 se empezaría a notar una recuperación de la crisis (otra cosa es lo certero o no de su pronóstico), lo que se puede traducir en la mejora, también, en el sector inmobiliario. Para esto aportó datos: el número de casas que se iniciaron en el último trimestre de 2008 fue un 6,9% superior que en el trimestre anterior. De 75.268 unidades se pasó a 80.460; cifras que calificó de favorables para el desarrollo de la construcción.
Los datos
La compraventa de viviendas en 2008 cayó un 28,8% en comparación con el ejercicio precedente, según el Colegio de Registradores. En vivienda nueva el descenso fue del 13,1% y en usada, del 40,75%.
Según el Gobierno,el número de casas que se iniciaron en el último trimestre de 2008 fue un 6,9% superior que en el trimestre anterior
Por su parte, el Instituto Nacional de Estadística ha anunciado recientemente que los precios cayeron un 5,4% en 2008. Gonzalo Bernardos se ríe de este dato: "Cómo es posible que se diga eso desde un organismo oficial. La bajada de los precios no ha sido menor del 20% y, según las zonas, de mucho más".
"Es un hecho que se venden más pisos que en 2008, aunque hay que recordar que se parte casi de cero. Se está reactivando la venta y el número de visitas es mucho mayor, aunque el proceso de maduración sea superior al de antes", asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
"En 2008 se produjo una actividad de venta negativa, es decir, gente que tenía el piso comprado renunciaba a él y perdió la señal por no poder pagarlo", añade.
La demanda latente de la que tanto se ha hablado existe, en su opinión. "El aumento de las ventas, aunque no tengo los datos exactos, es notable. Eso sí, hablamos de pisos con llave en mano. En muchas promociones, se ha vendido más en el primer trimestre de 2009 que en todo el año 2008", señala.
Gonzalo Bernardos precisa: "Los bancos sí dan préstamos, es más, se dan de tortas por conseguir buenos clientes"
"Las ventas comenzarán a aumentar en 2009 , mientras que los precios dejarán de bajar en la mayoría de las localidades al final de 2010", según el informe de Bernardos.
Para Foro Consultores, "los precios ya han tocado suelo". "Los promotores tienen el margen del 20% o el 25% de las hipotecas. Y los pisos ya se venden por el precio de las hipotecas", añaden en la firma.
La adquisición
El precio es básico para la adquisición de una vivienda (sólo un buen precio puede superar a una buena ubicación). Y, por tanto, el endeudamiento cobra ahora un protagonismo positivo.
"Las bajadas del precio del 20% o del 25%, más las de las cuotas hipotecarias, debido a la caída del Euribor, apuntan hacia un esfuerzo para la compra mucho menor. Si antes había que pensar en pagos de 300.000 euros por una casa, ahora tal vez haya que pensar sólo en que el esfuerzo es sólo para pagar 150.000", dice Carlos Semerdou.
"Se está reactivando la venta y el número de visitas es mucho mayor", asegura el consejero delegado de Foro Consultores
Recuerda que aunque los diferenciales de las entidades financieras son muy altos, «se ha pasado del Euribor al 5% en octubre al 1,9% actual». Y, lo más importante, afirma: "Ya se está produciendo una apertura del grifo para la concesión de hipotecas. Antes se denegaba el préstamo por sistema porque la preocupación era controlar la morosidad; ahora, aunque con diferenciales más altos y más garantías, se están dando hipotecas".
Smerdou habla incluso del primer motor de la no concesión de préstamos hipotecarios: "Los bancos no conocían dónde estaba el suelo del mercado, ya lo conocen y financian, al 80%, porque tienen esa sensación de que se ha tocado fondo".
Gonzalo Bernardos precisa: "Los bancos sí dan préstamos, es más, se dan de tortas por conseguir buenos clientes. Eso sí, no conceden una hipoteca al usuario que la pide para comprar una vivienda de protección oficial".
Bernardos propone un pacto entre promotores, entidades financieras y la Administración para que la crisis inmobiliaria remita
En Foro Consultores son muy escépticos con el posible impulso que debe dar el Gobierno al sector inmobiliario. "La Administración no hace nada. Sólo puede planificar políticas a largo plazo. Son las comunidades autónomas las que pueden hacer algo y también eso, políticas pero no a tan largo plazo. El mercado se ha regulado siempre por sí mismo", señala Smerdou.
El pacto
En el informe de Grupqualitat, Bernardos propone un gran pacto entre promotores, entidades financieras y la Administración para que la crisis inmobiliaria remita. Primero, "abrir un periodo de grandes rebajas de duración indefinida por parte de las promotoras"; segundo, que esas "promociones gocen de un tipo de interés garantizado durante cinco años del 2,3% y un importe del préstamo equivalente al 100% del precio de la vivienda";_y tercero, "nueva desgravación fiscal dirigida a los inversores que adquieran una vivienda y la destinen 10 años al alquiler".
La venta de las casas existentes también será mayor en 2009. Para Carlos Smerdou "el ejemplo del Santander o de Banesto de poner las casas más baratas a la venta y el acuerdo de los primeros con APCE (venta de los pisos propiedad del banco un 20% más baratos y con el 100% de financiación) es un ejemplo a seguir". También apunta: "Que nadie espere chollos al 50% de su precio. Eso no se va a dar".
Comentario:
Los datos que se apuntan en esta noticia son esperanzadores, además están corroborados por más de un experto. Todo hace pensar que el incremento en la venta de viviendas ya se ha producido. Los bancos por otro lado quieren conceder préstamos a clientes solventes, y están abriendo la mano a la concesión de nuevas hipotecas. En otro orden de cosas, la bolsa ha tenido una notable recuperación en este último mes, y esto indica que los inversores están aflorando poco a poco.
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